In der anwaltlichen Praxis kommen oft Fälle vor, in denen der Erwerber einer Immobilie nach dem Kauf des Hauses erfährt, dass das Objekt keine Baugenehmigung hat, teilweise oder ganz und es sich um einen Schwarzbau handelt.
Zum Beispiel kann das seit Jahren als Wohnung genutzte Dachgeschoss baurechtlich lediglich als Abstellraum genutzt werden und die weitergehende Nutzung als Wohnraum wird durch die Bauaufsichtsbehörde untersagt.
Die Frage ist nun, ob aufgrund des Gewährleistungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag tatsächlich nicht mehr gegen den Veräußerer vorgegangen werden kann.
Der BGH hat mit Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 266/11 - wiederholt entschieden, dass auch eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel einer veräußerten Immobilie darstellt.
Ist die Haftung des Veräußerers für Sachmängel im Vertrag ausgeschlossen, so ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss nach § 444 BGB dann versagt, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Im Hinblick auf das Erfordernis der Arglist stellt der BGH in seiner Entscheidung heraus, dass dem Verkäufer eine Kenntnis des Mangels und zumindest ein Eventualvorsatz zur Last gelegt werden muss, leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht dagegen nicht aus.
Arglistiges Verschweigen ist nach dem BGH gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.
Liegt Arglist vor, so kann der Käufer Nacherfüllung, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises geltend machen. Denn letztlich ist eine Immobilie auf dem Markt ohne Baugenehmigung vom Verkehrswert wesentlich niedriger einzuschätzen als mit Baugenehmigung.
Im Ergebnis ist die Frage, ob nun Arglist vorliegt oder nicht, immer eine Einzelfallentscheidung.
Wir beraten und vertreten Sie gerne.