In der anwaltlichen Praxis kommen oft Fälle vor, in denen der Erwerber einer Immobilie nach dem Kauf des Hauses erfährt, dass das Objekt keine Baugenehmigung hat, teilweise oder ganz und es sich um einen Schwarzbau handelt.
Zum Beispiel kann das seit Jahren als Wohnung genutzte Dachgeschoss baurechtlich lediglich als Abstellraum genutzt werden und die weitergehende Nutzung als Wohnraum wird durch die Bauaufsichtsbehörde untersagt oder der Erwerber durch Zufall erfährt, dass er dort gar nicht wohnen darf, da die Immobilie im Gewerbegebiet liegt und eine Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde droht.
Regelmäßig ist im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss enthalten.
Die Frage ist nun, ob aufgrund des Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag tatsächlich nicht mehr gegen den Veräußerer vorgegangen werden kann.
Ist die Haftung des Veräußerers für Sachmängel im Vertrag ausgeschlossen, so ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss nach § 444 BGB dann versagt, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Im Hinblick auf das Erfordernis der Arglist stellt der BGH in seinen Entscheidungen heraus, dass dem Verkäufer eine Kenntnis des Mangels und zumindest ein Eventualvorsatz zur Last gelegt werden muss, leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht dagegen nicht aus.
Arglistiges Verschweigen ist nach dem BGH gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.
Liegt Arglist vor, so kann der Käufer Nacherfüllung, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises geltend machen. Denn letztlich ist eine Immobilie auf dem Markt ohne Baugenehmigung vom Verkehrswert wesentlich niedriger einzuschätzen als mit Baugenehmigung.
Auch die Angabe eines falschen Baujahrs der Immobilie kann eine arglistige Täuschung darstellen, wenn der Verkäufer das Baujahr kannte und die Immobilie mit dem richtigen Baujahr weniger wert ist und das falsche Baujahr für den Kauf eine wesentliche Information war und der Käufer das Objekt bei Kenntnis des richtigen Baujahrs nicht gekauft hätte oder zu einem anderen Preis.
Im Ergebnis ist die Frage, ob nun Arglist vorliegt oder nicht, immer eine Einzelfallentscheidung und vor allem muss die Arglist bewiesen werden, was in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten bereitet und voran eine Vielzahl von Prozessen scheitert.
Wir beraten und vertreten Sie gerne.