Hat der Verkäufer eine von einem Architekten vorgenommene Wohnflächenberechnung bei den Kaufvertragsverhandlungen vorgelegt und später in dem notariellen Kaufvertrag wurde die konkrete Wohnfläche nicht niedergelegt, so stellt sich die Frage, ob dennoch die Wohnflächenberechnung konkludent in den Kaufvertrag mit aufgenommen wurde.
Der BGH hat mit Urteil vom 06.11.2015 Az: V ZR 78/14 entschieden, dass für die Inhalte eines notariellen Kaufvertrages der Formzwang der notariellen Beurkundung besteht. Mithin muss grundsätzlich all das, was für den Käufer von Bedeutung ist, in dem notariellen Kauvertrag aufgeführt werden.
Allerdings hat der BGH auch in seiner Entscheidung klargestellt, dass „in der Regel“ sämtliche Angaben zur Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden müssen. Es gibt also Ausnahmen, die durchaus vom BGH anders beurteilt werden können. Zu entscheiden hatte der BGH den Fall, wonach dem Käufer lediglich Grundrisszeichnungen des Objektes mit Flächenangaben vorgelegt wurden und keine genaue Wohnflächenberechnungen eines Architekten. Und des Weiteren ging es dort lediglich um eine geringe Flächenabweichung.
Das Urteil des BGH ist von großer Tragweite. Angaben zur Immobilie aus den Verhandlungen der Parteien, sowie Pläne oder Angaben aus einem Exposé werden nur dann verbindlich, wenn diese im Kaufvertrag ausdrücklich aufgeführt werden. Die Übergabe von Plänen oder anderen Unterlagen reicht für eine Vereinbarung über eine Beschaffenheit in aller Regel nicht aus. Mit dem Einwand der Arglist kommt der Erwerber nur dann weiter, wenn er diese beweisen kann. Hierfür müssen ausreichende Anhaltspunkte vorhanden sein.
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